위반건축물 월세 계약 전 꼭 알아야 할 리스크와 확인방법

위반건축물 월세 계약 전 꼭 알아야 할 리스크와 확인방법

위반건축물 월세 계약

월세로 집을 구할 때 외관만 보고 판단하기 쉬운데요, 겉보기엔 멀쩡해 보여도 법적으로 문제가 있는 주택일 수 있어요. 바로 위반건축물입니다. 보증금이 크든 작든, 내가 들어가서 생활할 집이라면 더더욱 꼼꼼히 확인하고 계약하는 게 중요합니다. 이번 글에서는 위반건축물이 무엇인지부터, 계약 시 주의사항까지 꼭 알고 있어야 할 핵심 포인트를 소개드릴게요.

위반건축물, 어떤 게 문제일까요?

위반건축물은 법적 기준을 지키지 않고 지어진 건축물을 말합니다. 건축법, 국토계획법 등에 위반된 상태인데요. 주로 건축물대장에 위반사항이 표시되어 있어요. 대표적인 유형은 다음과 같아요.

• 원래는 상가나 창고로 지어진 건물을 주택처럼 사용하는 경우
• 베란다나 옥상을 허가 없이 확장한 경우
• 방을 쪼개서 원룸처럼 만들어 임대하는 구조 변경
• 가스레인지나 취사 시설이 금지된 공간에 이를 설치한 경우

이런 구조는 단순히 법적 문제가 아니라 화재, 붕괴 등 안전문제로 이어질 수도 있어요. 그래서 계약 전 반드시 확인이 필요합니다.

 

계약 전, 이건 꼭 확인해야 해요

월세 계약 전에 몇 가지 절차만 확인해도 큰 위험을 피할 수 있어요.

건축물대장 확인

• 월세 계약 전에 몇 가지 절차만 확인해도 큰 위험을 피할 수 있어요.

건축물대장 확인

• 정부24나 지자체 사이트에서 무료로 발급받을 수 있어요. 위반사항 존재 여부가 표시되니 꼭 확인해보세요.

등기부등본 확인

• 건물의 용도가 주택으로 되어 있는지 확인하세요. 겉은 집 같아도 실제로는 상가일 수도 있어요.

현장 방문

• 직접 건물을 둘러보며 확장된 부분이나 비정상적인 구조가 있는지 확인해보는 게 좋아요.

관할 구청 문의

• 건축과에 전화해서 위반 여부, 철거 명령 여부, 이행강제금 부과 여부 등을 확인할 수 있어요.

공인중개사에게 확인서 요청

• 중개대상물 확인설명서에 위반 여부가 기재돼 있으니 반드시 챙겨보세요.

 

이런 특약사항 꼭 넣어두세요

혹시라도 위반건축물이라는 걸 알고도 계약을 진행하게 된다면, 추후 분쟁을 막기 위해 계약서에 특약을 넣는 게 좋아요.

• 현재 건축물이 위반건축물임을 임차인이 인지했고, 관련 행정처분은 임대인의 책임임을 명시
• 위반 사항으로 불이익이 생길 경우 계약 해지와 보증금 반환이 가능하다는 조건

이런 문구가 있으면 향후 문제가 생겼을 때 법적으로 조금 더 보호를 받을 수 있습니다.

 

실생활에서 놓치기 쉬운 부분들

위반건축물에 살면 생길 수 있는 불편은 생각보다 많습니다.

• 보증보험 가입 제한: 일반 주택과 달리 보증보험 가입이 안 될 수 있어요
• 전입신고나 확정일자 문제: 대항력 인정이 안 될 수 있어요
• 월세 소득공제 불가: 세금 혜택을 받을 수 없습니다
• 전세자금 대출 제한: 은행 대출 자체가 불가능한 경우가 많아요
• 이행강제금 부과: 임대인에게 부과되는 벌금이 누적되면 주택 철거로 이어질 수도 있어요

이런 부분들이 나중에 임차인에게까지 영향을 줄 수 있으니, 미리 파악하고 계약하는 것이 안전합니다.

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사실 모든 위반건축물이 바로 퇴거 명령 대상은 아니고, 전입신고와 확정일자를 받으면 주택임대차보호법이 적용될 수도 있어요. 하지만 위험을 아예 피할 수 있는 방법이 있다면 그게 가장 좋은 선택이겠죠. 계약 전에 서류 확인만으로도 피해를 줄일 수 있고, 꼼꼼한 특약사항 작성은 나중에 든든한 보호막이 될 수 있어요. 집은 단순한 공간이 아닌 삶의 중심이니까요. 조금 더 꼼꼼하게 확인하고, 안전한 보금자리를 선택하시길 바랍니다.

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