불법 건축물 확인 방법부터 양성화 절차까지 꼭 알아야 할 정보

불법 건축물 확인 방법부터 양성화 절차까지 꼭 알아야 할 정보

불법 건축물

부동산에 관심이 있다 보면 한 번쯤은 들어보게 되는 단어, 불법 건축물.
겉으로는 멀쩡해 보여도 서류상 위반 사항이 있다면 매매나 경매, 심지어 리모델링에도 큰 제약이 생길 수 있어요.
특히 실수요자나 소규모 투자자라면 사전에 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이죠.
오늘은 불법 건축물의 의미부터 확인 방법, 양성화 절차까지 핵심만 간결하게 정리해 드릴게요.

불법 건축물의 의미와 종류

불법 건축물은 건축법이나 국토계획법 등 관련 법률을 위반한 건축물을 말해요.
크게 나누면 두 가지로 볼 수 있어요.

• 불법 건축물: 건축 허가나 신고 없이 무단으로 지은 건물
• 위법 건축물: 허가를 받았지만, 내용과 다르게 시공된 건물

유형도 다양해요.
옥상에 허가 없이 만든 옥탑방, 테라스 불법 설치, 층고 높은 곳에 복층을 만들어 쓰는 경우
다세대 주택을 무단으로 쪼개서 원룸을 늘린 경우도 포함돼요.
또는 주택이 아닌 건물에 취사시설을 넣어 임대하는 것도 문제가 됩니다.
무단 용도 변경도 대표적이에요. 상가를 주거용으로 쓰는 경우처럼 말이죠.

 

불법 여부 확인하는 법

위반 여부를 가장 손쉽게 확인하는 방법은 건축물대장 열람이에요.
건축물대장 표제부 상단에 위반건축물로 표시가 되어 있고, 위반 내용은 변동사항란에 적혀 있어요.
하지만 이것만으론 부족할 수 있어요. 실제 건물의 구조와 용도, 가구 수가 건축물대장과 일치하는지도 체크해야 해요.
베란다 확장 여부나 원룸 쪼개기 같은 내용은 직접 확인하거나 측량을 통해서만 파악이 가능해요.
경매 물건이라면 더더욱 꼼꼼히 살펴봐야겠죠.

양성화 방법과 조건

불법 건축물도 일정 조건을 갖추면 양성화가 가능해요.
대표적인 방법은 추인 허가 제도예요.
불법 건축물이 현행 법규에 위배되지 않는다면, 이행강제금을 납부한 후 정식으로 허가를 받을 수 있어요.

또 한 가지는 특별조치법을 통한 양성화예요.
일정 기간에만 한시적으로 시행되는 법안으로, 과거에는 다세대주택, 단독주택 등을 중심으로 시행된 바 있어요.
현재는 국회에 계류 중이지만, 과거 사례를 보면 85㎡ 이하의 주거용 소형 건물들이 주로 대상이었어요.
건축사가 도면을 작성하고, 안전과 위생기준을 충족하면 관할청에서 사용승인을 내주는 방식이에요.

 

꼭 알아야 할 양성화 주의사항

양성화가 가능하다고 해도 무조건 되는 건 아니에요.
도시계획에 맞지 않거나, 건물 구조상 보완이 어려운 경우엔 어렵기도 해요.
그래서 양성화를 고민 중이라면 가장 먼저 해야 할 일은 관할 구청이나 시청에 직접 문의하는 거예요.
서류 준비도 중요해요. 건축물대장, 도면, 시공 내역, 건물 사진 등이 필요하고
현황 측량으로 대지 경계 안에 건물이 있는지도 확인해야 해요.

비용도 만만치 않아요.
설계비, 이행강제금, 등록비는 물론이고 구조 보완까지 필요할 경우엔 공사비도 추가돼요.
무엇보다 시간도 꽤 걸려요. 신청 후 보완 요구가 들어오면 다시 설계하거나 수정하는 경우도 생기거든요.

세입자가 위반 사실을 신고할 가능성도 배제할 수 없어요.
경매로 받은 부동산이라면, 이전 소유자가 만든 불법 건축물이 등재돼 있을 수 있으니 이 부분도 주의가 필요해요.

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불법 건축물은 단순히 법을 어긴 건물이라는 의미를 넘어
거래와 활용에 큰 영향을 주는 요소예요.
하지만 위반 정도와 상황에 따라 양성화가 가능하기도 하니
무조건 피해야 할 대상으로 보기보단 꼼꼼히 분석하고 대응하는 것이 더 중요해요.
매입 전에는 건축물대장을 꼭 확인하고
필요 시 전문가와 상의해 안전하고 합리적인 선택 하시길 바랄게요.

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