전세보증금 인상 기준과 재계약 시 주의사항 총정리
전세 계약을 갱신할 때 보증금이 올라간다고 하면 걱정부터 앞서게 된다. 특히 처음 계약할 때보다 금리가 오르거나 집값이 불안정한 상황이라면 더 신중해질 수밖에 없다. 임차인 입장에서는 큰 금액이 오가는 일이기 때문에 법적으로 어떤 제한이 있는지, 어떤 절차를 밟아야 하는지를 미리 알고 있어야 불이익을 피할 수 있다. 임대인 역시 무작정 보증금을 올릴 수 없기 때문에 서로 간의 권리와 의무를 명확히 이해하고 있어야 분쟁 없이 계약을 이어갈 수 있다. 이번 글에서는 전세 재계약 시 보증금 인상과 관련된 규정, 실제 주의할 점, 절차를 자세히 소개한다.
전세보증금 인상은 어느 정도까지 가능한가?
전세보증금을 인상할 수 있는 비율은 주택임대차보호법에 따라 제한되어 있다. 기본적으로 임대인이 보증금을 올리려면 이전 계약 금액의 5%를 넘을 수 없다. 예외적으로 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않고 자발적으로 합의한 경우에는 5% 이상도 가능하지만, 이럴 경우 임차인은 이후에 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 권리를 유지하게 된다.
보증금 인상은 1년에 한 번만 가능하며, 한 번 인상한 이후로는 그로부터 1년 이내에는 다시 인상 요구를 할 수 없다. 지역별로는 지자체 조례에 따라 별도의 제한 규정이 있는 경우도 있으니, 서울이나 광역시에 거주 중이라면 해당 시청 홈페이지에서 조례를 꼭 확인하는 것이 좋다.
갱신 방식에 따라 달라지는 보증금 조건
전세 계약을 연장하는 방법은 크게 묵시적 갱신, 합의 갱신, 계약갱신청구권 행사 세 가지로 나뉜다. 각각의 방식에 따라 보증금 인상 가능 여부와 계약 조건이 달라진다.
- 묵시적 갱신: 계약 종료일 6개월 전부터 2개월 전까지 양측이 아무런 말이 없다면 기존 조건 그대로 자동 연장된다. 이때 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며, 통보 후 3개월 후에 효력이 발생한다.
- 합의 갱신: 임대인과 임차인이 조건을 새롭게 협의하여 갱신하는 경우로, 보증금이나 월세 변경이 포함될 수 있다. 합의 갱신은 계약갱신청구권이 아닌 별도의 계약이기 때문에 해지 통보권은 제한된다.
- 계약갱신청구권: 임차인이 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다. 이때 보증금 인상은 5% 이내로 제한되며, 법적인 보호를 받을 수 있다.
보증금 인상 시 반드시 체크할 것들
보증금이 오를 경우, 가장 중요한 것은 새 계약서 작성과 확정일자 등록이다. 기존 계약서에 단순히 덧붙이는 것이 아닌, 새롭게 작성하고 주민센터나 법원에서 확정일자를 받아야 인상된 보증금에 대해서도 우선변제권을 인정받을 수 있다.
등기부등본 확인도 필수다. 기존 집에 새로운 근저당이 설정되어 있다면 보증금을 안전하게 돌려받지 못할 가능성이 생기기 때문이다. 만약 보증금보다 선순위 채권이 많다면 보증금 인상은 재검토해야 한다.
전세보증금반환보증에 가입하는 것도 좋은 방법이다. 특히 보증금이 큰 경우, 혹시 모를 전세사기나 집주인 채무 문제에 대비할 수 있다. 일부 지자체에서는 이 보증보험의 가입 비용을 지원해주기도 하므로 거주하는 지자체의 주택과 관련된 지원 사업도 확인해 보자.
분쟁이 생기면 어디에 도움을 요청할까?
계약 갱신이나 보증금 인상 과정에서 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하면 된다. 이곳은 비교적 간단한 절차로 빠르게 조정이 가능하고, 무료로 운영되므로 부담 없이 활용할 수 있다.
만약 법적인 해석이 필요하거나 상황이 복잡하다면, 변호사 상담을 통해 구체적인 자문을 받는 것도 중요하다. 임대차는 단순한 계약 이상의 민감한 문제이므로, 초기부터 정확하게 대응하는 것이 나중에 더 큰 분쟁을 막는 데 도움이 된다.
전세 계약 갱신은 단순히 날짜만 연장하는 일이 아니다. 보증금이 오르거나 계약 조건이 바뀔 수 있는 중요한 전환점이 될 수 있다. 임차인은 재계약 시 법적 보호 범위 안에서 권리를 행사하고, 임대인 역시 법의 테두리 내에서 인상 요청을 해야 한다. 각자의 권리를 정확히 이해하고 준비한다면 불필요한 분쟁을 피하고, 안정적으로 전세 생활을 이어갈 수 있다.
필요하다면 조정위원회나 전문가의 도움을 받는 것도 현명한 선택이 될 수 있다. 변화하는 제도 속에서 스스로를 보호하는 가장 좋은 방법은, 정보를 미리 알고 정확하게 준비하는 것이다.