부동산 경매와 공매, 두 단어 모두 한 번쯤 들어보셨을 텐데요. 두 개념 모두 재산을 처분하는 방법이지만, 그 차이가 헷갈리는 분들이 많을 거예요. 경매와 공매는 진행 방식과 절차가 다르기 때문에 어떤 상황에 적합한지 제대로 이해하는 것이 중요합니다. 오늘은 이 두 개념을 간단하고 친근하게 정리해보겠습니다.
부동산 경매 vs 공매, 차이와 장단점 알아보기
부동산 경매 vs 공매, 차이와 장단점 알아보기
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경매와 공매란 무엇인가?
부동산 경매와 공매는 채무자의 재산을 매각하여 채권을 회수하는 방식이에요. 하지만 그 목적과 운영 주체에서 차이가 있어요. 경매는 개인이나 기업이 빚을 갚지 못할 때 채권자가 법원에 신청해 강제로 부동산을 처분하는 절차입니다. 주로 민사채권 회수를 목적으로 하죠.
반면 공매는 국가나 공공기관이 채무자가 세금이나 공공요금을 체납했을 때 해당 자산을 처분하여 국가의 권리를 회수하는 절차에요. 여기서 중요한 점은 공매는 세금 체납자를 대상으로 한다는 것! 경매는 법원에서 주관하지만, 공매는 한국자산관리공사와 같은 공공기관에서 주관하는 점에서 차이가 나요.
경매와 공매의 주요 차이점
경매와 공매의 가장 큰 차이는 진행 주체와 목적이에요. 경매는 법원에서 민사적인 채권을 회수하기 위해 진행하고, 공매는 국가 또는 공공기관이 체납된 세금 등을 회수하기 위해 진행합니다.
- 진행 주체: 경매는 법원이 주관하는 반면, 공매는 공공기관이 주관해요. 그래서 법적 절차와 법원이 주도하는 강제적인 성격이 경매에 더 강하게 나타나죠.
- 진행 방식: 경매는 법원에서 오프라인으로 진행되기 때문에 입찰을 하려면 정해진 날짜에 법원을 방문해야 해요. 반면 공매는 온비드라는 온라인 시스템을 통해 진행되므로 언제 어디서든 인터넷만 있으면 입찰이 가능해요. 이러한 접근성 차이가 공매를 더욱 대중적으로 만듭니다.
입찰 방식과 절차의 차이
경매는 법원에서 이루어지며, 입찰자들이 정해진 시간에 법원을 직접 방문하여 입찰서를 제출해야 해요. 그래서 현장을 방문해야 하는 번거로움이 있습니다. 또한, 입찰에 참여하는 모든 사람이 같은 장소에서 경쟁하는 구조라 물건에 대한 분위기와 경쟁 상황을 직접 느낄 수 있어요.
공매는 한국자산관리공사의 온라인 플랫폼인 '온비드'를 통해 이루어져요. 덕분에 집에서도 편하게 입찰을 할 수 있다는 점에서 공매는 입찰 접근성이 높아요. 또한, 물건에 대한 정보를 온비드에서 투명하게 확인할 수 있어, 입찰 과정에서의 정보 불균형이 줄어드는 편입니다.
유찰 시 가격 조정 방식과 소유권 이전 차이
경매와 공매는 낙찰되지 않고 유찰되는 경우의 가격 조정 방식도 차이가 납니다. 경매의 경우, 유찰이 되면 다음 입찰 시 시작가가 20~30% 낮아져요. 이는 최대한 빠르게 채권을 회수하려는 목적 때문인데요. 반면 공매는 유찰될 때마다 일률적으로 10%씩 가격이 낮아집니다. 만약 여러 번 유찰될 경우에도 공매는 정해진 비율로 꾸준히 가격을 낮추며, 마지막에는 협의를 통해 최종 매각가가 결정되기도 해요.
낙찰 후 잔금 납부와 소유권 이전 과정에서도 차이가 있습니다. 경매는 낙찰자가 남은 잔금을 한꺼번에 일시불로 납부해야 하고, 납부가 완료되면 즉시 소유권을 취득하게 돼요. 반면, 공매는 조건에 따라 잔금을 나눠서 납부할 수 있어요. 그리고 소유권 이전은 반드시 등기가 완료되어야 실질적인 소유권을 갖게 된다는 점에서 차이가 나죠.
인도명령의 차이도 중요한데요. 경매는 법원이 인도명령을 내려, 물건에 대한 점유를 확실하게 받을 수 있는 반면, 공매는 인도명령 제도가 없어 낙찰자가 직접 점유권을 확보해야 합니다. 이는 실질적인 물건 인도 과정에서 경매가 더 안전하다고 볼 수 있는 이유입니다.
경매와 공매는 모두 부동산을 저렴하게 구매할 수 있는 좋은 기회이지만, 그 차이를 잘 이해하고 접근하는 것이 중요해요. 경매는 법원을 통한 강제적인 민사채권 회수 절차이고, 공매는 세금 체납을 이유로 국가가 주관하는 자산 처분 방식이에요. 각기 다른 진행 방식과 절차를 이해하면, 여러분에게 더 적합한 방법을 선택할 수 있을 거예요. 두 방법 모두 장단점이 있으니, 꼼꼼히 알아보고 신중하게 도전해 보세요!
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